Warum der richtige Preis über den Verkaufserfolg entscheidet
Der Angebotspreis ist die wichtigste Stellschraube beim Immobilienverkauf. Liegt er zu hoch, bleiben Anfragen aus, die Immobilie steht monatelang im Portal und verliert an Attraktivität. Liegt er zu niedrig, verschenken Sie bares Geld. Beides lässt sich vermeiden, wenn der Wert sauber und nachvollziehbar ermittelt wird.
Auf dieser Seite erfahren Sie, nach welchen Regeln in Deutschland bewertet wird, welche Unterlagen den Wert Ihrer Immobilie präziser machen und welche Fehler Eigentümer am häufigsten unterlaufen.
Der rechtliche Rahmen: Bewertung ist kein Bauchgefühl
Wie Verkehrswerte in Deutschland ermittelt werden, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie legt die anerkannten Verfahren fest und verweist auf die amtlichen Daten der Gutachterausschüsse: Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren.
Grundlage dieser Daten ist die Kaufpreissammlung nach § 193 BauGB, in der tatsächlich beurkundete Verkäufe erfasst werden. Bewertet wird also anhand realer Marktdaten und nicht anhand von Angebotspreisen aus Immobilienportalen.
Für Eigentümer besonders relevant sind die amtlichen Bodenrichtwert-Portale. Bundesweit gebündelt finden Sie diese unter BORIS-D, für unsere Region ist BORIS-BW die maßgebliche Quelle, für angrenzende bayerische Lagen der BAYERNATLAS.
Die drei Bewertungsverfahren im Überblick
Vergleichswertverfahren
Kommt vor allem bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken zum Einsatz. Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet und anschließend an Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung angepasst.
Ertragswertverfahren
Das Verfahren der Wahl bei Mehrfamilienhäusern und Anlageobjekten. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Über den örtlichen Liegenschaftszinssatz wird daraus der Kapitalwert der Immobilie berechnet. Entscheidend ist der reale Nettoertrag, nicht die Wunschmiete.
Sachwertverfahren
Wird typischerweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, wenn zu wenige vergleichbare Verkäufe vorliegen. Ausgangspunkt sind die Normalherstellungskosten des Gebäudes, vermindert um die altersbedingte Wertminderung, zuzüglich des Bodenwerts. Über Sachwertfaktoren wird das Ergebnis auf Marktniveau angepasst.
Wichtig: Welches Verfahren führend ist, hängt vom Objekttyp und der Datenlage ab. In der Praxis werden die Verfahren häufig kombiniert, um ein belastbares Ergebnis zu erhalten.
Lage, Lage, Bodenwert
Kein Faktor beeinflusst den Wert stärker als der Standort. Dabei sind drei Ebenen zu unterscheiden:
Makrolage – Region, Stadt, wirtschaftliche Entwicklung, Bevölkerungsstruktur, Verkehrsanbindung.
Mikrolage – das unmittelbare Umfeld: Lärmbelastung, Ausrichtung und Aussicht, Nahversorgung, Kitas und Schulen, Parksituation.
Bodenwert – abgeleitet aus den Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse. Diese gelten jeweils für eine typische Lage innerhalb einer Zone. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Bebaubarkeit davon ab, muss der Wert entsprechend korrigiert werden.
Diese Unterlagen machen die Bewertung präziser
Je vollständiger die Datenlage, desto genauer das Ergebnis. Halten Sie idealerweise bereit:
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Baujahr, Baubeschreibung und Grundrisse
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV), inklusive korrekter Anrechnung von Dachschrägen und Balkonen
- Gültiger Energieausweis (beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben nach GEG)
- Nachweise über Modernisierungen: Heizung, Fenster, Dach, Elektrik, Bäder
- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Stand der Instandhaltungsrücklage
Fehlen wesentliche Informationen, muss mit Sicherheitsabschlägen gearbeitet werden. Das drückt den ermittelten Wert unnötig.
Fünf Fehler, die Eigentümer Geld kosten
1. Der Blick auf den Nachbarn Ein einzelner Verkaufspreis aus der Straße ist keine Marktkennzahl. Aussagekräftig sind mehrere vergleichbare Verkäufe, angepasst an die Besonderheiten Ihres Objekts.
2. Falsch berechnete Wohnfläche Schon wenige Quadratmeter Abweichung verschieben den Preis spürbar. Die Wohnflächenverordnung gibt vor, wie zu rechnen ist. Im Zweifel neu aufmessen lassen.
3. Bodenrichtwert unkritisch übernommen Der Richtwert beschreibt ein typisches Grundstück der Zone. Abweichungen bei Zuschnitt, Größe oder Bebaubarkeit müssen eingerechnet werden.
4. Energetischen Zustand ausgeblendet Der Energieausweis ist Pflicht und beeinflusst Nachfrage, Finanzierbarkeit und Verhandlungsspielraum. Die Werte gehören früh ins Exposé.
5. Ertrag zu optimistisch angesetzt Bei Anlageobjekten zählt der tatsächlich erzielte Nettomietertrag in Verbindung mit dem örtlichen Liegenschaftszins. Theoretische Mietpotenziale halten der Prüfung durch Käufer und Bank nicht stand.